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Datum: 27.02.2021

Neubau des Rathauses: Warum die Kosten seit der ersten Schätzung steigen

Fehler in der Kalkulation? Altlasten im Baugrund? Kampfmittel? Weder noch. Baustadtrat Lars Bredemeier erläutert, warum die Kosten für den Rathausneubau wirklich steigen.

Zahlen mögen überraschen

„Auf den ersten Blick mögen die Zahlen überraschen“, räumt Baustadtrat Lars Bredemeier ein. Belief sich eine erste Kostenschätzung 2010 noch auf knapp 15 Millionen Euro für den Neubau des Elmshorner Rathauses, so steht 2021 eine Summe von 47 Millionen Euro (bzw. 43 Millionen Euro für eine optimierte Planung) im Raum. „In der seit mehr als zehn Jahre andauernden Diskussion hat es jedoch zahlreiche Faktoren gegeben, die diese Preissteigerung plausibel nachvollziehbar machen“, sagt Bredemeier.

Hohe Ausgaben für Außenstellen

Dass das alte Elmshorner Rathaus den Anforderungen einer Verwaltung heute nicht mehr gerecht werden kann, wurde bereits 2008 offenkundig. Zunächst wurde eine Sanierung geprüft. „Aufgrund der erheblichen Hürden wurde dieser Plan jedoch – völlig zu Recht – verworfen“, sagt Bredemeier. Weder eine energetische, noch eine denkmalgerechte Sanierung seien wirtschaftlich darstellbar, hinzu kommt, dass das Rathaus schon damals zu klein war. Diese Situation hat sich seither noch verschärft, sodass die Stadt Elmshorn Büros für 139 Mitarbeitende in mittlerweile acht Außenstellen geschaffen hat. „Allein die jährlichen Mietkosten belaufen sich auf – kalt – rund 215.000 Euro“, sagt Bredemeier, „diese Summe werden wir mit Hilfe des Neubaus Jahr für Jahr einsparen“.

Erste Schätzung stets mit großer Varianz

2010 wurde erstmals eine Kostenschätzung für einen Neubau aufgestellt. Erst mit einem Wettbewerbsverfahren sollte eine konkrete Planung erfolgen. Daher wurde für die erste Schätzung die Grundfläche des alten Rathauses sowie ein geschätzter zusätzlicher Platzbedarf von 900 Quadratmetern, in Summe also 7652 Quadratmeter, als Berechnungsgrundlage herangezogen. Gemäß des damals gültigen Baukosten-Indexes belief sich die erste Schätzung auf knapp 15 Millionen Euro.

„Diese erste Schätzung ist in einer so frühen Phase immer mit großen Unsicherheiten behaftet. Gemäß gängiger DIN-Normen ist diese Schätzung jedoch übliche Prozedur, um überhaupt einen ersten Ansatzpunkt zu haben“, erläutert Bredemeier. Demnach sei zu diesem frühen Zeitpunkt eine Kostenvarianz von +/- 40 Prozent üblich. Erst mit dem Fortschreiten der Planungen verringere sich die mögliche Differenz auf +/- 30 Prozent (Vorplanung), +/- 20 Prozent (Entwurfsplanung) und schließlich auf 10%, wenn die Ausschreibung des dann konkreten Bauprojekts erfolgt.

Zwei maßgebliche Faktoren für Verteuerung

Heute belaufen sich die Kostenschätzungen auf 43 bzw. 47 Millionen Euro. Für diese Steigerung sind zwei Faktoren maßgeblich verantwortlich:

1. Die grundlegenden Baukosten haben sich in den vergangenen zehn Jahren fast verdoppelt. Das zeigen sowohl die Erfahrungen der Stadtverwaltung Elmshorn, als auch der Baukostenindex, den Fachleute zur Preisermittlung zugrunde legen. Die gestiegenen Kosten würden sich auch bei einer Sanierung des alten Rathauses niederschlagen.

2. Der Platzbedarf der Stadtverwaltung ist unter anderem aufgrund neuer Arbeitsschutzrichtlinien, gestiegener Anforderungen an den Datenschutz sowie neuen Personals in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Damit wurde eine Vergrößerung des geplanten Rathauses notwendig und politisch auch beschlossen. Inzwischen beläuft sich die Bruttogeschossfläche auf 10.270 Quadratmeter. Eine Vergrößerung der Rathausfläche um etwa ein Drittel gegenüber der ursprünglichen Planung.

„Festzuhalten ist: Wäre 2010 ein Rathaus von der heute vorgesehenen Größe und den heute gültigen Baukosten geplant, wären schon damals Baukosten in Höhe von 37 Millionen Euro zusammengekommen“, erläutert Bredemeier. Der Baustadtrat führt weiter aus: „Die verbliebene Differenz entfällt auf gestiegene Baunebenkosten und das problematische Baugelände.“ Insbesondere dem letzten Aspekt soll mit dem nun vorliegenden, optimierten Entwurf begegnet und die Baukosten so um 4 Millionen Euro verringert werden.