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Mietspiegel

Derzeit wird erstmals ein Mietspiegel (§ 558c BGB) für die Stadt Elmshorn erarbeitet. Hierbei hat sich die Stadt bewusst für einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) entschieden, da dieser, im Gegensatz zu einem einfachen Mietspiegel, nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet wird und sich gut als Begründungsmittel vor Gericht eignet. Die Veröffentlichung der Ergebnisse ist für 2024 vorgesehen.

Mietspiegelbefragung startet im Januar

Zu 6.000 zufällig ausgewählten Wohnungen werden ab dem 2. Januar 2024 Miethaushalte und Vermieterinnen und Vermieter angeschrieben. Antworten auf Fragen wie, wann hat das Mietverhältnis begonnen, wie hoch ist die für Januar 2024 vereinbarte Miete oder wie groß ist die Wohnfläche der gesamten Wohnung, werden für die Erstellung von Elmshorns erstem qualifizierten Mietspiegel benötigt.

Bei Rückfragen steht Ihnen das Büro ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg werktags von 9 bis 17 Uhr zur Verfügung.

28.12.2023 Befragung der Miethaushalte und Vermieter*innen in Elmshorn beginnt

Was ist ein Mietspiegel?

Ein Mietspiegel schafft Transparenz auf dem Wohnungsmarkt, indem er einen Überblick über die Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Stadt gibt.

Er enthält Anhaltspunkte dafür,

  • ob ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt ist,
  • ob die Miete bei einer Wiedervermietung zulässig ist, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, in dem die Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse gelten,
  • ob die Miete grundsätzlich angemessen ist (außerhalb des Geltungsbereichs der sogenannten Mietpreisbremse).

Der Mietspiegel weist auf der Grundlage von Nettokaltmieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden, die Durchschnittsmiete nettokalt (ortsübliche Vergleichsmiete) in Euro pro Quadratmeter monatlich aus. Diese Vergleichsmiete kann für jede einzelne Wohnung höher oder niedriger ausfallen. Die Kriterien dafür sind im Mietspiegel aufgelistet.

Entscheidend können beispielsweise sein:

  • Wohnungsgröße
  • Baualter
  • Wohnlage
  • energetischer Modernisierungszustand und
  • Ausstattung der Wohnung, zum Beispiel Zentralheizung, Innentoilette, Parkettboden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann von der aktuellen Marktmiete abweichen.

Was ist ein „qualifizierter“ Mietspiegel?

Um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB handelt es sich, wenn er

  • nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet wird und
  • von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wird.

Im Gegensatz zu einem einfachen Mietspiegel eignet sich ein qualifizierter Mietspiegel gut als Begründungmittel vor Gericht.

Nach zwei Jahren ist er stichprobenbasiert oder mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindex für Gesamtdeutschland anzupassen, bevor nach insgesamt vier Jahren seine Neuerstellung zwingend ist.

Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz hat am 28. Oktober 2021 die Mietspiegelverordnung erlassen. Die Verordnung konkretisiert die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel.